Забележка: Статията е насочена предимно към жилищния сегмент и физически лица.


Мит №1: Стигнахме дъното.
 

От зимата на 2008 година циклично през няколко седмици медиите се изпълват с гръмки заглавия за достигнато дъно при имотите, стабилизиране и първи наченки за нов ръст от родните анализатори. Думите са винаги общи, борави се с понятия като престижни локации, мотивирани купувачи, качествени имоти, търсене/предлагане, повишен интерес и др.

Освен да им стиснем ръката на тия експерти и да ги предложим за Нобелова награда, друго не се сещам какво може да се направи. За да се види качеството на подобни смели прогнози са достатъчни и най-повърхностни икономически познания като:

- икономическите кризи и поведението на икономическите субекти ( в частност имотите );
- Какви процеси протичат в момента ( инфлационни или дефлационни );
- причинно-следствени връзки ( икономика/имоти ), поведението на кое е определящо за другото.

Статистиката сочи, че една от всеки три рецесии е предизвикана от борсов крах, една от всеки четири е предизвикана от имотна криза и една от всеки шест рецесии е предизвикана от финансова криза. За дълбочината на настоящата ще оставя всеки сам да си прецени и дали оптимистичните възгласи от сбирката на Г-20, където единодушно обявиха нейния край са обективни?

Някои от характеристиките за дефлация са следните: спад на икономиката, нарастване на фалитите, увеличаване на безработицата, свиване на паричната маса в обръщение и за капак замразено кредитиране. С две думи: парите поскъпват, а кредитите започват да "парят". Като цяло всички спасителни мерки до момента, които бяха предприети от правителствата бяха насочени да се избегне опасността от дефлационна спирала, която е още по-болезнена. Достатъчно е да се погледнат последните данни от Евростат за Еврозоната или от НСИ за България, за да се прецени какви процеси протичат в момента.

Друга характерна черта на рецесиите е, че обикновено след техния край следва дълъг период на шок при имотите и едва след настъпването на траен икономически растеж върху техните цени започват да действат инфлационни процеси или т.нар. обръщане на тренда. Съвсем накратко само ще отбележа, че за инфлацията и до ден днешен съществуват редица различни определения от икономистите в зависимост от школата им, но аз ще акцентирам в случая за преразпределителните ефекти на богатството/активите като функция от инфлацията. Т.е. покачването на цените на стоките и услугите става не в едно и също време и не е по равно. Затова смятам, че оптимизма на "търсачите" на дъно при имотите през няколко седмици е меко казано смешен и със стойност нула от икономическа гледна точка. Защо?

Няма как в момента някой да предрича при имотите стагфлация ( от стагнация и инфлация ), която се характеризира като състояние на икономиката със застой (нисък темп на икономически ръст), ръст на инфлацията и увеличаване на безработицата, а като основен фактор за това да бъдат имотите. За сравнение този икономически феномен е наблюдаван през 70-те години след монополно повишаване цената на петрола от ОПЕК.
 

Мит №2: Когато се размрази банковото кредитиране жилищния сегмент рязко и бързо ще възстанови ценовите си нива от края на 2007( началото на 2008 година ).
 

От една страна банковото кредитиране никога не е било замразявано ( освен единични случаи при някои от търговските банки в България за кратък период от време ), но вече се промениха условията към кредитополучателите и смея да твърдя, че "лесните" кредити, на които бяхме свидетели останаха в историята и в обозримо бъдеще няма да ги видим повече.

От друга страна една от дефинициите за бедност е, когато някой е толкова задлъжнял, че повече не може да задлъжнява дори и да иска. При новите условия на банките се получава точно това и единици са хората, които биха покрили техните изисквания, ако решат да прибегнат до кредит. В настоящата ситуация това трябва да е доста прецизирано решение понеже, както казахме вече при дефлационни процеси най-много "тежи" дълга.
 

Мит №3: Когато лихвите по депозитите започнат да спадат, това автоматично ще доведе и до спад на лихвите по досега действащите кредити.
 

Банките-майки на търговските банки в България ясно показаха, че кредитната експанзия, на която бяхме свидетели през изминалите пет години вече не е приоритет за тях, а дори се наблюдава обратния ефект на изтегляне на средства към тях, а някои дори вече се преструктурират или разпродават подразделения. Това означава,че левовия ресурс, който е ограничен поради условията на Борд става все по-скъп. Нормално е лихвения процент по депозитите да започне да спада предвид влошените показатели на банките, защото депозитите влизат в графата на пасиви за една банка и това "яде" от печалбите им. Но за лихвите по кредитите основно влияние ще оказват кредитния рейтинг на страната и ситуацията с лошите кредити, които към момента не са благоприятни за нас. 
 

Мит №4: На имотния пазар има животно "лалугер".
 

Това е медийно понятие, което г-н Хърсев измисли като термин за купувачите и строителите на жилища и те можели спокойно да чакат с години докато ги реализират на по-късен етап с печалба. Абсолютна неистина! Има фирми като "Дън енд Брадстрийт", които изучават резултатите на успели и провалили се компании по Света в продължение на повече от 50 години. При анализиране на данните за фалирали компании се вижда, че главна причина за това е ниското им равнище на продажби. И обратно - успяващите фирми са били такива поради високите си нива на продажби. Всичко останало е несъществено!
 

Мит №5: Банките ще фалират, ако не започнат веднага да отпускат нови кредити.
 

Банките няма да спрат да кредитират, точно поради маркетинговите си политики за нови и нови продажби на продукти, но тотална заблуда е, че ипотечните кредити са тяхно основно перо, без което те ще фалират. В активите на една банка влизат също държавен дълг/трежърита, различни финансови инструменти и пренебрежимо малка част ипотечни кредити на физически лица. Каква е идеята? Основно в риска!

При държавен дълг техните средства са покрити като гаранции от Правителствата да изискват от богатството на народа си чрез данъци. То може да включва: земя, човешки ресурс, иновации, имоти, транспорт и много други. Едва ли подобни опции като риск биха могли да се сравняват с дългосрочния ангажимент ( ипотека ) на кредитополучател Х към дадена банка. Рискът е много по-голям и затова смея да твърдя, предвид настоящата икономическа ситуация, че за банките е много по-сигурно и изгодно да финансират Правителствата, а те от своя страна да решават как ще използват този ресурс обратно към данъкоплатците си като мерки срещу кризата. Този процес е много по-силно изразен в развитите държави, където от статистиките се виждат рязко влошените показатели като държавен дълг и бюджетни дефицити.


                                                                                          източник: mybudget360.com


В заключение за България смятам, че процесите на преразпределение на собствеността между физическите и юридически лица ще продължава в посока към юридическите. Сегментацията в цените на жилищата спрямо населено място, тип строителство и качество на средата на живот ще става все по-видима в следващите 10-15 години. Като цяло в момента ситуацията наподобява и е най-близо до японския модел ( виж графиката ), при който 20 години след спукването на имотния балон трендът е отрицателен, съчетан с дефлация и невъзстановена борса. Мисля, че пораженията ще са в по-слаби размери предвид закъснялото балониране и оттам сравнително по-бързо спукване като период, но индикации за бързо възстановяване при жилищния сегмент няма и достигане на средните ценови нива от лятото на 2008г. в близките 5-10 години едва ли ще видим.

Успех!

Напълно съм съглесен с написаното, искам да допълня защо за човек, който може да събере две и две статиите по вестниците наистина изглеждат смешни.

От една страна обясняват, как цените на жилищата скоро ще тръгнат нагоре и как вече имало търсене. От друга страна в същите тези тиражи обясняват как се закриват предприятия, несъбираемостта на кредитите скача със по 100 процента на месец и няма работа.

Картинката е повече от ясна, от както капитал публикува статия да защити 460 евро цена на квадрат ... като видиш ли строителите нямало да продават по-евтино, тъй като просто не можело и щели да бъдат на загуба :)

Да, безспорно медийната игра на "добро" ченге - "лошо" ченге от определени пазарни участници предизвиква свежи моменти :)

Поздрави!

Кратък и добър анализ!
Не става ясно обаче какво е влиянието на мръсните пари от криминалния сектор, недекларираните доходи и приходите от гастърбайтъри, които макар и намалели си ги има.
И това с личната презумция, че държавата се изхранва повече от сивия и престъпния сектор отколкото от официални производства.
Също до колко беглите опити на правителството да регулира с плащания през банка при сделки с НИ ще окаже допълнителен натиск на пазара надолу предвид първата част на коментара.

Да, добро попадени №3 :)

Мисля си, че разни комисии Кушлев, произход на средства и т.н. ще стават все по-актуални, което автоматично ще отблъсне недвижимостите като удобен пристан за легализиране на т.нар. "мръсни" пари.

Ще поживеем - ще видим, нещата са динамични и интересите да има умишлен батак при собствеността, безспорни.

Дано победи доброто :)

Поздравления, основните моменти са добре очертани :)

Цените стигнаха ли дъното или още ще падат?Да знам какво да правя.

Цените на кое? Трудно може да се отговори на общи въпроси.

Поздрави!

Благодаря за поздравите,имаш ги и от мен!

Цените на имотите човек,на имотите,питанката ми е да купувам ли сега до месец-два или да поизчакам?

На кои имоти, бе Душко? Жилищни, бизнес имоти, земеделски земи, парцели и т.н.

На кои по-точно? Ако е за жилища, къде, тип строителство, година, локация, документи, с или без заемен ресурс, на физическо или на юридическо лице и т.н. и т.н.

Трудно се отговаря на общи въпроси, щото 'орицата са казали, че дяволът се крие в детайлите.

Та, стискам палци за щастливо развитие, каквото и решение да вземеш! С тИбя съм плътно, даже ще си сипна една бирка.

Чиърс! :)

Абе душко,ти сам си посочил,кВо ми изреждаш Нам си кВо си...
Забележка: Статията е насочена предимно към жилищния сегмент и физически лица.

Но проблемс,чиърс!

Напълно действащи са си.
Лалугерите са навсякъде в имотите - и баМки и строители и набутали се ипотекари. Ама всеки стиска дупето. Това не че ще им помогне - само ще им е голяма агонията. Иначе ако погледнем от по широк ъгъл те не са "в/на пазара" само се пишат че са такива и пазар дефакто няма.
За 5 - малко като 4 само дето е по конкретно за бамките. те не дават кинти не само за ипотеки , те не дават пари на никой - щото в криза коя фирма няма никакви проблеми че да си позволи банков заем - дето се вика параграф 22 - който иска за да се оправи не му дават, който си има в излишък не му трябват пари. Иначе си прав че набутват правиетлствата дето искат с наливане на кръв (пари) да съживят мъртвец

Amazing write-up! This could aid plenty of people find out more about this particular issue. Are you keen to integrate video clips coupled with these? It would absolutely help out. Your conclusion was spot on and thanks to you; I probably won’t have to describe everything to my pals. I can simply direct them here!